O setor de shopping centers sempre despertou o interesse dos investidores imobiliários. Mas como um fundo como o XPML11 (XP Malls) tem navegado neste mercado? Qual o segredo por trás da sua expressiva alta de 6,48% este ano? E o que os recentes pagamentos de dividendos revelam sobre sua saúde financeira e capacidade de gerar renda?
Vamos desvendar essas questões analisando a trajetória recente do XPML11. O fundo viu suas cotas saírem da casa dos R$ 97,67 no início do ano para os atuais R$ 104,00, um desempenho notável que reflete a confiança do mercado em sua gestão e nos ativos que compõem seu portfólio. Essa valorização é um indicativo importante, mas não conta toda a história.
Para o investidor focado em renda passiva, os dividendos são cruciais. O último dividendo anunciado pelo XPML11 foi de R$ 0,92 por cota, pago em abril de 2025. Este valor representou um Dividend Yield de 0,88%, calculado com base na cotação de R$ 104,70 também de abril de 2025. Compreender a consistência e a origem desses rendimentos é fundamental.
XPML11: Um Mergulho no Universo dos Fundos de Tijolo e Shopping Centers
O XPML11 é classificado como um fundo imobiliário do tipo tijolo. Essa categoria de FIIs direciona seus investimentos majoritariamente para imóveis físicos. No caso específico do XP Malls, o foco está claro: propriedades de shopping centers. A rentabilidade para fundos como o XPML11 vem de duas fontes principais: a receita de aluguéis gerada pelos lojistas e o potencial ganho de capital com a compra e venda estratégica desses empreendimentos.
Constituído em setembro de 2017, o FII XP Malls opera sob a forma de condomínio fechado com prazo de duração indeterminado. É um fundo de investimento imobiliário do tipo ANBIMA renda gestão ativa, o que significa que a equipe de gestão busca ativamente as melhores oportunidades dentro do segmento de shoppings para maximizar o retorno aos cotistas.
Objetivos e Estratégia de Investimento
O objetivo central do XPML11 é duplo: gerar renda recorrente através da exploração imobiliária dos shopping centers em seu portfólio e buscar ganho de capital por meio da compra e venda desses ativos no momento oportuno. O fundo tem flexibilidade para adquirir imóveis em todo o território brasileiro, ampliando seu leque de oportunidades.
Uma característica interessante é a possibilidade de investir em projetos greenfield, ou seja, empreendimentos completamente novos, ainda em fase de desenvolvimento. Isso demonstra uma visão de longo prazo e a busca por ativos com potencial de valorização futura. Vale destacar que o regulamento do XPML11 não estabelece critérios rígidos de diversificação, dando liberdade à gestão para alocar os recursos onde identificar maior potencial, sempre dentro do foco em shoppings.
Estrutura Operacional e Financeira do XPML11
Conhecer a estrutura de gestão, os custos envolvidos e a política de distribuição de resultados é vital para avaliar o XPML11 como opção de investimento.
Gestão e Administração
A administração do fundo fica a cargo do BTG Pactual Serviços, uma instituição financeira robusta e experiente na administração de fundos. Já a gestão estratégica, responsável pelas decisões de investimento e desinvestimento, é realizada pela XP Vista Asset, gestora ligada ao grupo XP Inc., com expertise no mercado imobiliário e de capitais.
Taxas e Custos
O fundo possui uma estrutura de taxas que remunera os prestadores de serviço:
- Taxa de Administração: Varia entre 0,75% e 0,95% ao ano sobre o patrimônio líquido ou valor de mercado (se o fundo integrar o IFIX). Há um valor mínimo mensal de R$ 60.000,00, corrigido pelo IPCA. Esta taxa já engloba os serviços de gestão, escrituração e custódia.
- Taxa de Performance: É cobrada uma taxa de 20% sobre a rentabilidade que exceder o benchmark do fundo, definido como o IPCA + 6,0% ao ano. Essa taxa alinha os interesses da gestão com os dos cotistas, incentivando a busca por retornos superiores.
Política de Dividendos e Negociação
A política de distribuição de rendimentos do XPML11 é um ponto forte para quem busca renda passiva. O fundo se compromete a distribuir, no mínimo, 95% dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa. Essa distribuição ocorre de forma ágil: os lucros apurados mensalmente são distribuídos aos cotistas até o 25º dia do mês subsequente ao recebimento dos recursos, funcionando como uma antecipação dos resultados semestrais.
As cotas do FII XP Malls são negociadas na B3 (Brasil, Bolsa e Balcão) sob o ticker XPML11, oferecendo liquidez diária para compra e venda.
XPML11 em Resumo
- Nome: FII XP Malls
- Ticker: XPML11
- Tipo: Tijolo
- Segmento: Shopping Centers
- Gestão: Ativa
- Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM S.A.
- Gestor: XP Vista Asset Management Ltda.
- Início do Fundo: 2017
- Público Alvo: Investidores em Geral
- Taxa de Administração: 0,75% a 0,95% a.a. (com piso mensal, IPCA)
- Taxa de Performance: 20% sobre o que exceder IPCA + 6% a.a.
- Política de Dividendos: Mínimo 95% do resultado (regime de caixa)
- Distribuição: Mensal (até o 25º dia do mês seguinte)
Considerações Importantes para o Investidor
Assim como qualquer investimento em renda variável, aplicar recursos no XPML11 envolve riscos. É crucial entender que as aplicações realizadas no fundo não possuem garantia do Administrador ou do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). O valor das cotas pode flutuar e os ativos imobiliários (shoppings) podem sofrer desvalorização ou vacância, impactando os rendimentos e o patrimônio do fundo.
Desta forma, antes de tomar qualquer decisão de investimento, a leitura atenta do prospecto e do regulamento do XPML11 é fortemente recomendada. Avalie se as características do fundo, seu nível de risco e seu potencial de retorno estão alinhados com seus objetivos financeiros e seu perfil de investidor.
O XPML11 se consolida como um importante player no segmento de FIIs de shopping centers, apresentando performance positiva recente e uma política de dividendos clara. Contudo, a análise criteriosa e o acompanhamento contínuo são essenciais para o sucesso do investimento.
Quer mais informações? Entre em contato com o XP Malls Fii: (11) 3027-2237 | www.xpi.com.br | adm.fundos.estruturados@xpi.com.br
