FII FMOF11: Baixo P/VP e Vacância Zero Sinalizam Oportunidade ou Armadilha?

FII FMOF11: Baixo P/VP e Vacância Zero Sinalizam Oportunidade ou Armadilha?

O FII FMOF11, conhecido como Memorial Office, tem atraído a atenção do mercado com números que podem surpreender até os investidores mais experientes. Recentemente, este fundo de lajes corporativas atingiu uma vacância de impressionantes 0,00%, um marco notável em contraste com seu histórico, ao mesmo tempo em que ostenta um P/VP de apenas 0,64. Essa combinação, aliada a uma valorização de quase 80% nos últimos 12 meses, levanta uma questão crucial: estamos diante de uma oportunidade subprecificada ou há riscos latentes que os indicadores superficiais não revelam?

Neste artigo, mergulharemos a fundo na análise do FII FMOF11, desvendando seus fundamentos, performance de dividendos e as implicações de sua estrutura de ativo único. Entenderemos a dinâmica por trás da sua recente performance e o que esses números realmente significam para quem busca investir em FIIs, considerando tanto o potencial de valorização quanto os pontos de alerta.

O Que é o FII FMOF11? Desvendando o Memorial Office

O MEMORIAL OFFICE (FMOF11) é um fundo de investimento imobiliário do tipo fundo de tijolo, com foco no segmento de Lajes Corporativas. Gerido passivamente, o fundo tem como mandato a geração de renda através da aquisição e exploração de imóveis físicos. Com um prazo de duração indeterminado, o FMOF11 possui atualmente cerca de 208 cotistas, distribuindo um total de 508.008 cotas no mercado.

Para fins de declaração de imposto de renda e outras formalidades, o CNPJ do fundo é 01.633.741/0001-72. É fundamental que os investidores mantenham este número em seus registros para garantir a conformidade fiscal. A estrutura do FMOF11 é bastante singular, possuindo apenas um imóvel de 13.104,00 m² localizado em São Paulo, o que concentra seu risco e potencial de retorno em um único ativo.

Análise Detalhada dos Fundamentos do FMOF11

A análise dos fundamentos do FII FMOF11 revela um cenário de transformações significativas. Um dos pontos mais chamativos é o seu P/VP atual de 0,64. Este indicador sugere que o fundo está sendo negociado na bolsa por um valor significativamente abaixo do seu patrimônio líquido por cota, que é de R$ 115,91. Em outras palavras, o mercado está precificando cada cota a apenas 64% do seu valor patrimonial, o que, em um primeiro momento, pode indicar uma atrativa oportunidade de compra para investidores que acreditam na recuperação do ativo.

Historicamente, o P/VP do FMOF11 tem sido baixo, variando de 0,43 a 0,51 em anos anteriores, o que demonstra uma persistente desvalorização de mercado em relação ao seu valor contábil. No entanto, a recente variação de 79,91% nos últimos 12 meses indica uma forte correção ou reconhecimento de valor. Outro ponto que reforça essa perspectiva positiva é a notável melhora na liquidez diária, que saltou de valores na casa dos milhares (R$ 1,50 K em 2023) para expressivos R$ 1,30 Milhão atualmente. Esse aumento de interesse e volume de negociações é um sinal de que o mercado está reagindo positivamente às mudanças no fundo.

Apesar dos pontos positivos, a taxa de administração de 5,0% das receitas brutas auferidas é um fator que merece atenção. Sendo uma taxa consideravelmente alta para um fundo de gestão passiva e com um único ativo, ela pode impactar a rentabilidade líquida dos cotistas, devendo ser avaliada no contexto da performance geral do fundo.

Performance de Dividendos do FMOF11: Histórico e Perspectivas

A política de distribuição de proventos do FII FMOF11 mostra uma recuperação notável. O Dividend Yield (DY) acumulado nos últimos 12 meses é de 6,01%, o que representa uma melhora substancial em relação aos anos anteriores, onde o DY foi de 0,04% (2021), 0,75% (2022) e 1,06% (2023). Essa escalada nos rendimentos é um reflexo direto da melhoria operacional do fundo, especialmente a conquista de vacância zero.

Considerando os últimos meses, o FMOF11 registrou um Yield de 0,56% (1 mês), 1,69% (3 meses) e 3,48% (6 meses). O valor do último rendimento foi de R$ 0,42 por cota. Essa trajetória ascendente nos dividendos, impulsionada pela ocupação total do seu único imóvel, posiciona o fundo de forma mais competitiva no mercado de FIIs de renda.

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A continuidade da vacância zero será crucial para manter o patamar de distribuição de dividendos. Investidores devem monitorar a capacidade do fundo de preservar essa ocupação e os termos dos contratos de aluguel para garantir a sustentabilidade desses rendimentos.

O Portfólio do FMOF11: Um Olhar Sobre o Único Ativo

A estrutura de portfólio do FII FMOF11 é caracterizada pela concentração em um único ativo. O fundo detém um imóvel de lajes corporativas localizado em São Paulo, com uma área total de 13.104,00 m². Se, por um lado, a diversificação limitada em um único ativo pode ser vista como um risco concentrado, por outro, a gestão demonstrou eficácia ao levar a vacância para 0,00%.

Essa eliminação da vacância representa um triunfo operacional significativo. Em anos anteriores, o fundo enfrentou altas taxas de vacância (como 52,00% em 2022 e 23,90% em 2024), que impactavam diretamente sua capacidade de gerar receita. A ocupação total atual do imóvel garante que 100% da sua área bruta locável (ABL) esteja gerando renda, otimizando o fluxo de caixa do FII. Contudo, a dependência de um único locatário ou de um grupo pequeno de locatários para o imóvel pode expor o fundo a riscos de concentração de inquilino. É essencial que os investidores acompanhem a saúde financeira e a solidez dos ocupantes do edifício.

Resumo do Fundo FMOF11

Perguntas Frequentes sobre o FMOF11

Qual é o código de negociação do Fundo MEMORIAL OFFICE?
O código de negociação do Fundo MEMORIAL OFFICE na bolsa de valores é FMOF11.

Qual o CNPJ do FII FMOF11 e sua importância?
O CNPJ do FII FMOF11 é 01.633.741/0001-72. Ele é fundamental para a identificação do fundo e para fins de declaração de imposto de renda.

Qual o Dividend Yield (DY) atual do FMOF11?
O Dividend Yield (DY) acumulado nos últimos 12 meses do FMOF11 é de 6,01%.

O FII FMOF11 possui vacância atualmente?
Não, o FMOF11 registrou uma vacância de 0,00%, indicando que seu único imóvel está totalmente ocupado.

Qual a taxa de administração cobrada pelo FMOF11?
O FMOF11 cobra uma taxa de administração de 5,0% das receitas brutas auferidas.

O que significa um P/VP de 0,64 para o FMOF11?
Um P/VP de 0,64 significa que o preço de mercado da cota está 64% abaixo do seu valor patrimonial por cota, indicando que o fundo pode estar sendo negociado com desconto.

Quantos imóveis o FMOF11 possui em seu portfólio?
O FMOF11 possui um único imóvel de lajes corporativas, localizado em São Paulo.

Qual a liquidez diária do FMOF11?
A liquidez diária atual do FMOF11 é de aproximadamente R$ 1,30 Milhão, um aumento significativo em relação aos anos anteriores.