O FII CPFF11, conhecido como CAPITÂNIA REIT FOF, tem chamado a atenção de investidores por sua proposta de ser um fundo de fundos com gestão ativa, buscando diversificação através do investimento em outros Fundos Imobiliários. No entanto, uma análise mais aprofundada de seus indicadores revela um cenário de transformações significativas, especialmente no que tange ao seu valor patrimonial e ao Dividend Yield, que atualmente se encontra em 3,32% nos últimos 12 meses. Esta marca, surpreendentemente baixa em comparação com o histórico do fundo e a média do mercado, levanta uma questão crucial: o que está acontecendo com o FII CPFF11, e quais as verdadeiras perspectivas para quem busca renda passiva?
Nesta análise completa do FII CPFF11, mergulharemos nos fundamentos, na performance histórica e nos dados mais recentes para entender as mudanças pelas quais o fundo passou. Desde sua estrutura como Fundo de Fundos (FOF) até a evolução de seu patrimônio e a distribuição de proventos, exploraremos os pontos que todo investidor precisa saber antes de tomar uma decisão. Acompanhe e descubra se o CPFF11 ainda representa uma oportunidade de investimento ou se os desafios recentes exigem cautela.
Sumário
O que é o FII CPFF11?
O CAPITÂNIA REIT FOF (CPFF11) é um fundo de investimento imobiliário do tipo Fundo de Fundos (FOF), o que significa que sua estratégia principal é investir em cotas de outros FIIs. Administrado e gerido pela renomada Capitânia Investimentos, o fundo possui o CNPJ 34.081.611/0001-23, informação essencial para a declaração de Imposto de Renda de seus cotistas. Com um segmento híbrido, o CPFF11 busca diversificar seu portfólio em diferentes setores do mercado imobiliário, oferecendo uma exposição pulverizada aos seus investidores. Atualmente, o fundo conta com 1.079.696 cotas distribuídas entre 6.536 cotistas.
Sua taxa de administração é de 0,15% ao ano, considerada competitiva para um FOF com gestão ativa, indicando um esforço em otimizar os custos para o investidor. O objetivo do fundo é proporcionar rendimentos através da valorização das cotas dos FIIs em carteira e da distribuição de proventos, buscando um equilíbrio entre ganho de capital e geração de renda. Mais detalhes sobre o fundo podem ser encontrados no site da Capitânia Investimentos e nos comunicados da CVM.
Fundamentos e Indicadores Financeiros do CPFF11
A análise dos fundamentos do FII CPFF11 revela um quadro de oscilações e adaptações. O indicador Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP) atual é de 1,12, o que sugere que o mercado está negociando as cotas do CPFF11 acima do seu valor patrimonial. Isso pode ser interpretado como uma expectativa de valorização futura ou reconhecimento da qualidade da gestão, mas também indica que o fundo não está sendo negociado com “desconto”. Historicamente, o P/VP do CPFF11 apresentou variações, com períodos em que foi negociado abaixo de 1 (por exemplo, 0,80 em 2024 e 0,81 em 2022), o que teria representado uma oportunidade para adquirir o fundo por um valor inferior ao seu patrimônio líquido por cota.
A liquidez diária do FII CPFF11 teve um crescimento notável. Atualmente em R$ 4,78 milhões, esse valor representa um aumento significativo em relação aos anos anteriores, como 2023 (R$ 341,50 mil) e 2022 (R$ 1,17 milhão). Esse aumento na liquidez é um ponto positivo, indicando maior facilidade para compra e venda de cotas no mercado secundário da B3, refletindo um possível renovado interesse dos investidores ou uma reestruturação que tornou o fundo mais atrativo para negociação. No entanto, é importante notar que o valor de mercado e o valor patrimonial do fundo sofreram uma redução considerável nos últimos anos, passando de R$ 355,87 milhões em 2022 para R$ 70,08 milhões atualmente (valor de mercado) e de R$ 440,35 milhões para R$ 67,46 milhões (valor patrimonial) no mesmo período.
Performance e Dividendos do CPFF11
A performance de dividendos do FII CPFF11 merece atenção especial. O Dividend Yield (DY) acumulado nos últimos 12 meses é de 3,32%, um valor consideravelmente baixo quando comparado ao histórico do próprio fundo, que registrou DYs de 9,88% em 2024, 9,75% em 2023 e 10,43% em 2022. Essa queda abrupta levanta um alerta e exige que o investidor compreenda os motivos por trás dessa redução. Uma possível explicação pode estar relacionada a desinvestimentos estratégicos ou reestruturações do portfólio que impactaram temporariamente a distribuição de proventos.
É relevante mencionar que o histórico de proventos do CPFF11 inclui não apenas dividendos, mas também amortizações, como a registrada em junho de 2025, no valor de R$ 4,98806000 por cota. Amortizações são devoluções de capital aos cotistas e, embora representem retorno financeiro, não são consideradas dividendos para o cálculo do Dividend Yield tradicional e podem influenciar a percepção de rentabilidade do fundo. O último rendimento distribuído, a título de dividendos, foi de R$ 0,50 por cota. Para uma visão mais clara da evolução desses pagamentos, confira o infográfico abaixo:
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Apesar do DY baixo recente, a presença de amortizações indica que o fundo está realizando movimentos que podem otimizar o capital ou reestruturar a carteira, potencialmente visando retornos mais consistentes no futuro. A gestão ativa do CPFF11 é fundamental para navegar nesses cenários e buscar valor para os cotistas.
Evolução Patrimonial e de Cotistas do FII CPFF11
A trajetória do FII CPFF11 nos últimos anos demonstra uma fase de consolidação e reajuste. O valor patrimonial total do fundo encolheu de forma expressiva, passando de aproximadamente R$ 440,35 milhões em 2022 para os atuais R$ 67,46 milhões. Consequentemente, o valor patrimonial por cota também se ajustou, de R$ 80,80 para R$ 62,49. Essa diminuição no tamanho do fundo geralmente se deve a amortizações substanciais, resgates de cotas ou desvalorização dos ativos em carteira. Paralelamente, o número de cotistas também diminuiu, de 14 mil em 2022 para os atuais 6.536.
Entretanto, um dado contrasta com essa tendência de encolhimento: a já mencionada liquidez diária, que saltou para R$ 4,78 milhões. Esse cenário sugere que, embora o fundo tenha reduzido seu tamanho e base de cotistas, aqueles que permanecem ou novos entrantes estão negociando as cotas com maior frequência. Isso pode ser um indicativo de que o mercado está precificando novas perspectivas ou que a oferta de cotas está mais concentrada, facilitando as negociações. A vacância do fundo se mantém em 0,00% em todos os períodos observados, o que para um FOF significa que os ativos dos fundos investidos não possuem vacância física, um ponto positivo em termos de ocupação dos imóveis subjacentes.
Resumo do Fundo CPFF11
Apresentamos a seguir um resumo dos principais indicadores do FII CPFF11, oferecendo uma visão consolidada para o investidor:
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Código | CPFF11 |
| Nome | CAPITÂNIA REIT FOF |
| CNPJ | 34.081.611/0001-23 |
| Administrador | Capitânia Asset |
| Gestor | Capitânia Asset |
| Segmento | Híbrido (Fundo de Fundos) |
| Patrimônio Líquido | R$ 67,46 Milhões |
| Taxa de Administração | 0,15% a.a |
| P/VP | 1,12 |
| Dividend Yield (12M) | 3,32% |
Perguntas Frequentes sobre o CPFF11
O que é o FII CPFF11?
O FII CPFF11, também conhecido como CAPITÂNIA REIT FOF, é um Fundo de Investimento Imobiliário do tipo Fundo de Fundos (FOF), que investe majoritariamente em cotas de outros FIIs. Sua gestão é ativa e seu segmento é híbrido, buscando diversificação no mercado imobiliário.
Qual o CNPJ do CPFF11 para declaração de Imposto de Renda?
O CNPJ do FII CPFF11 é 34.081.611/0001-23. Este número é fundamental para a correta declaração de seus rendimentos no Imposto de Renda.
Como está o Dividend Yield (DY) do FII CPFF11 atualmente?
O Dividend Yield (DY) acumulado do FII CPFF11 nos últimos 12 meses é de 3,32%. É importante notar que este valor representa uma queda significativa em relação aos anos anteriores, sendo crucial analisar o contexto dessa redução.
O que significa o P/VP de 1,12 para o CPFF11?
Um P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de 1,12 para o CPFF11 indica que as cotas do fundo estão sendo negociadas no mercado por um valor 12% acima do seu valor patrimonial por cota. Isso pode refletir a confiança do mercado na gestão ou expectativas de valorização futura, mas também sugere que o fundo não está “barato”.
A liquidez diária do CPFF11 é alta?
Sim, a liquidez diária do FII CPFF11 é de aproximadamente R$ 4,78 milhões, um valor considerado alto e que facilita a negociação de suas cotas no mercado secundário.
O que são as amortizações do CPFF11?
Amortizações são devoluções de capital aos cotistas realizadas pelo fundo. Diferente dos dividendos, que são proventos de lucros, as amortizações reduzem o custo de aquisição das cotas do investidor e podem indicar reestruturações ou desinvestimentos do fundo. O CPFF11 realizou uma amortização significativa de R$ 4,98806000 em junho de 2025.
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