O FII CNES11, negociado na B3, tem chamado a atenção de investidores pela sua cotação que representa apenas 21% do seu valor patrimonial (P/VP de 0,21), indicando uma possível subvalorização extrema. Este cenário, no entanto, vem acompanhado de um desafio significativo: a altíssima taxa de vacância de 59,40% em seu único ativo, um edifício de lajes corporativas em São Paulo.
Tal discrepância entre o potencial de valorização e os riscos operacionais coloca o FII CNES11 em uma posição peculiar no mercado. Para o investidor perspicaz, compreender os detalhes por trás desses números é crucial para determinar se este Fundo de Tijolo representa uma oportunidade única ou uma armadilha de valor.
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O que é o FII CNES11?
O CENESP (FII CNES11) é um fundo de investimento imobiliário do tipo Fundo de Tijolo, o que significa que seu capital é investido diretamente em imóveis físicos para geração de renda, principalmente através de aluguéis. Seu segmento é focado em Lajes Corporativas, com seu único ativo localizado em São Paulo, totalizando 64.480,00 m² de área bruta locável.
Com o CNPJ 13.551.286/0001-45, essencial para fins de declaração de imposto de renda, o fundo possui atualmente 34.134.825 cotas distribuídas entre 88.422 cotistas. A taxa de administração cobrada pelo fundo é de 0,30% a.a sobre o patrimônio líquido, com um valor mínimo mensal de R$30.000,00.
Análise de Fundamentos e Métricas do CNES11
A análise dos fundamentos do FII CNES11 revela métricas que demandam atenção. O indicador P/VP de 0,21 é, sem dúvida, o mais marcante. Ele sugere que o valor de mercado atual do fundo (R$ 53,93 milhões) corresponde a uma fração muito pequena do seu valor patrimonial (R$ 258,26 milhões). Para investidores que buscam valor, essa pode parecer uma oportunidade de aquisição de um ativo “barato”, porém, é crucial entender os fatores que contribuem para essa desvalorização.
A Liquidez Diária do CNES11, que alcançou R$ 155,89 mil recentemente, mostra uma melhoria notável em comparação com anos anteriores (R$ 5,99 mil em 2023). Essa crescente atividade pode indicar um aumento no interesse do mercado, talvez impulsionado pela percepção de que a cota está significativamente abaixo do valor patrimonial. Além disso, o fundo registrou uma valorização de 28,46% nos últimos 12 meses, um desempenho que contrasta com seu P/VP deprimido e sugere um otimismo incipiente dos investidores.
O expressivo aumento no número de cotistas, de aproximadamente 2 mil em 2023 para 88 mil em 2025, é um fator importante. Essa expansão da base de investidores pode estar relacionada a um desdobramento de cotas, que tornou o preço por cota mais acessível (o valor patrimonial por cota passou de R$ 90,81 para R$ 7,57), atraindo um público mais amplo para investir em FIIs como o CNES11.
Vacância e o Desafio do CNES11
O principal ponto de atenção e risco para o FII CNES11 é a sua taxa de vacância, atualmente em 59,40%. Uma vacância tão elevada significa que mais da metade da área do imóvel está desocupada e, consequentemente, não gera receita de aluguel para o fundo. Este fator impacta diretamente a capacidade de distribuição de dividendos e é a justificativa mais provável para o baixo P/VP do fundo.
Historicamente, a vacância do fundo tem sido um desafio persistente, crescendo de 33,90% em 2020 para os níveis atuais. A gestão ativa do fundo de lajes corporativas enfrenta o complexo desafio de atrair novos locatários e reduzir essa ociosidade para reverter a desvalorização patrimonial e aumentar os rendimentos aos cotistas. A recuperação do mercado de escritórios em São Paulo será fundamental para a melhora desse indicador.
Dividendos do FII CNES11: Rendimento e Perspectivas
A distribuição de dividendos do FII CNES11 reflete diretamente os desafios impostos pela alta vacância. Nos últimos 12 meses, o fundo apresentou um Dividend Yield (DY) de 5,30%. Embora este rendimento possa parecer modesto para alguns FIIs, é importante contextualizá-lo dentro do cenário de grande ociosidade do ativo.
O último rendimento distribuído foi de R$ 0,01 por cota. O histórico recente de DY tem mostrado oscilações, com picos como 6,03% em 2024 e patamares mais baixos como 4,04% em 2023. A sustentabilidade e o crescimento dos dividendos do CNES11 dependem fundamentalmente da redução da sua vacância e da capacidade da gestão em otimizar a receita com o ativo existente.
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Os investidores devem monitorar de perto os relatórios gerenciais e comunicados da CVM para entender as estratégias do fundo para atrair novos locatários e, assim, impulsionar o valor da cota e a distribuição de rendimentos futuros.
Resumo do Fundo CNES11
Abaixo, uma tabela com os principais dados do fundo para uma consulta rápida:
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Código | CNES11 |
| Nome | CENESP |
| CNPJ | 13.551.286/0001-45 |
| Administrador | Fundo de Investimento Imobiliário – CENESP |
| Gestor | Gestão Ativa |
| Segmento | Lajes Corporativas |
| Patrimônio Líquido | R$ 258,26 Milhões |
| Taxa de Administração | 0,30% a.a sobre PL (mín. R$30.000,00/mês) |
| P/VP | 0,21 |
| Dividend Yield (12M) | 5,30% |
Perguntas Frequentes sobre o CNES11
Confira as respostas para as dúvidas mais comuns sobre o FII CNES11:
O que é o FII CNES11?
O FII CNES11, cujo nome completo é CENESP, é um fundo de investimento imobiliário do tipo Fundo de Tijolo, que investe em imóveis físicos para aluguel. Seu segmento é focado em lajes corporativas e possui um único ativo em São Paulo.
Qual o CNPJ do CNES11?
O CNPJ do FII CNES11 é 13.551.286/0001-45. Este número é importante para a declaração do imposto de renda.
Qual a taxa de administração do CNES11?
O FII CNES11 cobra uma taxa de administração de 0,30% ao ano sobre o patrimônio líquido, com um valor mínimo mensal de R$30.000,00.
Qual o P/VP atual do CNES11 e o que ele significa?
Atualmente, o FII CNES11 possui um P/VP de 0,21. Isso significa que o valor de mercado de suas cotas é de apenas 21% do seu valor patrimonial. Este indicador pode sugerir uma subvalorização, mas é fundamental analisar os motivos, como a alta vacância do imóvel.
Qual a vacância do imóvel do CNES11 e quais os riscos?
A taxa de vacância do imóvel do CNES11 é de 59,40%. Uma vacância tão alta representa um risco significativo, pois grande parte do imóvel não gera receita de aluguel, o que impacta negativamente os dividendos distribuídos e o valor da cota no mercado.
Quantos cotistas o CNES11 possui?
O FII CNES11 possui aproximadamente 88.422 cotistas, um número que cresceu significativamente nos últimos anos, possivelmente devido à maior acessibilidade das cotas após um desdobramento.
O CNES11 paga bons dividendos?
Nos últimos 12 meses, o FII CNES11 apresentou um Dividend Yield de 5,30%. Embora o rendimento nominal por cota seja baixo (R$ 0,01 no último pagamento), este percentual deve ser analisado considerando o baixo preço da cota e o desafio da alta vacância do fundo.
Onde o imóvel do CNES11 está localizado?
O único imóvel físico do FII CNES11, um edifício de lajes corporativas, está localizado na cidade de São Paulo.
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